生活篇——广告、宣传册内容是否可以作为商品房买卖合同的内容

——陆某与无锡三阳银辉房地产开发有限公司

房屋买卖合同纠纷

裁判要点

广告、宣传册内容虽然并未明确列入到商品房买卖合同当中，但是如果广告、宣传册内容具体确定，并且买受人对此产生信赖，双方在此基础上订立商品房买卖合同的，广告、宣传册内容对双方也具有约束力，双方需要根据广告、宣传册内容来履行义务。

审理法院及时间

江苏省无锡市中级人民法院，2014年8月。

基本案情

陆某（其委托代理人朱某为台胞）诉称：2007年4月24日，其根据无锡三阳银辉房地产开发有限公司（下称“银辉公司”）发布的无锡市摩天360大厦销售广告和宣传资料，并参观了摩天360大厦的配套设施及待售商品房，购买了摩天360大厦919室房屋。其入住后，常在该大厦一至五层的大堂、餐厅、茶室、咖啡屋、棋牌室、健身房、美容中心、按摩房、乒乓室、舞蹈室等服务场所休闲、娱乐和接待客户。但几个月后，银辉公司便取消上述配套服务设施，将大厦一至五层出租给无锡三阳百盛广场有限公司（以下简称百盛公司）开办商场，给其生活带来诸多不便。其认为，银辉公司通过发放楼书、大楼平面图、物业手册及刊登广告的方式，承诺摩天360大厦内有一层有具备休息接待使用功能的豪华大堂、二至五层有餐厅、茶室、咖啡屋、棋牌室、健身房、美容中心、按摩房、乒乓室、卡拉OK厅、舞蹈室、室内游泳池，该承诺应为双方买卖合同的内容。现银辉公司取消该些设施，构成违约，造成了其房屋价值的贬值，应承担违约责任。综上，请求判令：一、银辉公司继续履行商品房买卖合同，按照无锡三阳城市花园竣工图纸、摩天360楼书、摩天360无锡市银辉物业手册恢复摩天360大厦一层大堂的休息接待使用功能、二至五层的餐厅、茶室、咖啡屋、棋牌室、健身房、美容中心、按摩房、乒乓室、卡拉OK厅、舞蹈室、室内游泳池。若不能恢复，则要求银辉公司赔偿其损失20万元；二、银辉公司披露、确认无锡市人民中路123号摩天360大厦的物业用房的位置、面积。

银辉公司辩称：无锡市摩天360大厦内有多个门牌号，其中的人民中路121号房屋登记在其名下，其有权使用该房屋。该房屋二至五层从未进行装修，从未存在陆某所称的设施，现已出租给百盛公司。陆某购买的房屋位于无锡市人民中路123号，该房屋一楼现在有豪华大厅，可用于休息接待，六楼设有健身房、乒乓室，大厅可兼作茶室、咖啡屋、棋牌室，该层还设有小影院，可兼作卡拉OK厅，餐厅位于48层。陆某提供的物业手册是物业公司发放的，其发放的楼书、宣传手册、平面图均不能作为商品房买卖合同内容。双方买卖合同已经履行完毕，其未违约，陆某无权要求其恢复设施或赔偿。综上，请求驳回陆某的诉讼请求。

法院经审理查明：

本市摩天360大厦内分别由无锡市人民中路121号、121-1号、123号、125号房屋组成。其中121-1号房屋登记在蔡惠珠、黄耀清名下，人民中路121号房屋登记在银辉公司名下，人民中路125号房屋登记在张锡岗、朱耀中名下。该大厦项目设计的原功能设置安排为：1-4层为大堂、商业（银行证券）、餐饮用房，5层为会所，用于商务、健身、娱乐等；其中1层有大堂、办公门厅等，2-4层有酒吧、餐厅等，5层有游泳池、茶室、健身房、娱乐室、洗衣店、美容厅等。

银辉公司销售摩天360大厦房屋时，在楼书、平面图、宣传册及报纸广告等宣传资料中，以图片、文字说明等形式宣传该大厦1层有豪华装修大厅，2至4层有8000平方米的高档餐饮区，5层有室内休闲会所及室外景观会所，设有室内游泳池、健身房、温室花园茶座、乒乓室、桌球室、棋牌室、迷你影院、舞蹈室、按摩房、卡拉OK、咖啡屋、网吧、洗衣房、美容美发中心、医务室等。2007年4月24日，陆某与银辉公司签订《商品房买卖合同》，购买了摩天360大厦的无锡市人民中路123－919号房屋。

摩天360大厦1至5层现不存在银辉公司在上述楼书、平面图、宣传册及报纸广告中宣传的相关设施，该大厦的人民中路123号1层为写字楼大堂，6层设有健身房、乒乓室、影像室，6层大厅内放置了几对茶几、靠椅，48层西餐厅已不经营。

裁判结果

法院经审理认为：

陆某与银辉公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的规定，合法有效，双方应按约履行。银辉公司通过发放楼书、平面图及发布广告，对摩天360大厦配套设施的功能和位置作了具体说明，这些设施的存在符合部分购房者的需求，会提升待售商品房对潜在购房者的吸引力，对《商品房买卖合同》的订立及房屋价格有重大影响。因此，银辉公司在楼书、平面图及广告中关于摩天360大厦设施的宣传应当视为商品房买卖合同内容，银辉公司应当履行相应的义务，提供相应的设施。现摩天360大厦内并无上述设施，银辉公司构成违约。

关于陆某要求银辉公司按照竣工图纸、楼书等材料恢复摩天360大厦一至五层相关设施的诉讼请求，因设施原状无法明确，且恢复费用高、不适于强制履行，故对该请求不予支持。陆某因上述配套设施的缺失，无法获得购房时期待的居住品质和良好感受，其民事权益受到了侵害，应得到相应的赔偿。但因房屋贬值损失无法评估，陆某要求银辉公司赔偿20万元的请求缺乏依据，结合陆某权益受损及银辉公司违约的情况，酌定银辉公司赔偿陆某22400元。陆某关于披露、确认物业用房的请求已在诉讼中实现。

最终判决：一、银辉公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿陆某22400元。二、驳回陆某的其他诉讼请求。

案例注解及风险提示

本案主要的争议焦点在于发放的广告、宣传册等内容是否可以作为商品房买卖合同的内容？

根据《中华人民共和国合同法》第十四条规定，如果要约邀请意思表示内容具体确定，并表明经受要约人承诺要约人即受该意思表示约束时，该意思表示即为要约。商品房销售时，出卖人对其开发项目规划设计范围内的商品房及相关设施所作的一些详尽具体的说明和允诺，如足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，而且买受人同意订约的，应视为符合《中华人民共和国合同法》第十四条要约的条件，买卖合同的订立则视为买受人对要约的承诺。即使该说明和允诺未订立在合同之中，也应认定为合同内容，当事人违反该内容的，应承担违约责任。

本案中，银辉公司通过发放楼书、平面图及发布文字介绍、图片效果等广告，使不特定购房人作为潜在消费者产生对商品房预期有特定的功能和用途，尤其是对楼盘所属的商业、服务业配套设施存在期待，双方签订的商品房买卖合同合法有效，楼书、广告等宣传资料对合同订立及房屋价格有重大影响，亦应视为合同的附件。银辉公司在楼盘投入使用后，擅自改变原项目规划和设计，未向购房人提供宣传资料中相应的商业、服务设施，亦未向购房人就相关功能区域的变更尽提醒义务，应当承担违约责任。

作为出卖人应当注意在进行广告宣传当中切勿做不切实际的承诺，以防违约。作为买受人应当注意留存广告、宣传册等资料，以便于事后维权。

作者：江苏海辉律师事务所 潘雯